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12 月 2 日，深圳南山区粤海街说念 T107-0107 地块，深圳市润投磋商有限公司 & 中海企业发展集团有限公司（华润置地 & 中海）以总价 185.12 亿元竞得，成交楼面价 70388 元 / 普通米，溢价率 46.32%。该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交总价 TOP1，也刷新了深圳涉宅地块成交楼面单价 TOP2，仅次于宝安区尖岗山片区地块（泰禾深圳院子）。

11 月 29 日，北京本年最受见原的地皮出让有了后果：中海亿拿下了酒仙桥 1019-0014 等三块组合出让的地皮。高达 153.32 亿的总价，成为北京楼市的又一块"地王"。

在大无数时辰里，"地王"齐令东说念主欢乐。北京楼市以致有个不成文的端正，地王降生之后，同区域的建筑口头一般齐会发个海报迎接一下。然则，此次地王来临却是静暗暗，没东说念主吱声。

这毫不是说中海东说念主缘不好，而是因为期间变了。

底本的迎接海报，明面上是迎接新口头到来，现实上是在抬升我方，本色上是在讲阿谁"面粉贵过面包"的故事。标的在于告诉商场上的买房主说念主，新拍的地皮楼面价齐比在售口头标售价贵，是以房价以后一定涨，目下买等于赚到钱。

这个故事，从 2005 年清河毛纺厂的"地王"启动，一直讲了十几年，屡试屡验，以至于有了"新地王降生之日，等于梓乡王解套之时"的戏谑说法。斟酌词，这种故事目下讲不动了。

"地王"本来等于个很暗昧的主见，受迎接的工夫，就会细分出多样行为，往"地王"上靠，单价地王、总价地王，以致某区地王、某板块地王齐曾敬小慎微不外，咱们合计，就现实兴致而言，单价总价地王齐不迫切，迫切的是楼面老本价是些许。

楼面老本价接近、抓平以致高于同区域在售口头，才是地王故事的着实中枢。

11 月 29 日 153.32 亿成交的三幅地皮，具备延续地王故事的条目么？

由于是三幅地皮组合出让，位于北京向阳区的不同区位，又包含多种业态，楼面价很难终点精准的诡计。不外，算出个大致老本如故不错的，尤其是在肇始价 153 亿元，最终成交价溢价很低的情况下。

在 153 亿多元的地皮价钱中，酒仙桥、十八里店、小红门三个地块的地皮价钱分袂大要是 50.22 亿、78.83 亿、23.95 亿。三幅地块的地上建筑面积分袂是，酒仙桥地块 78148.43 普通米，十八里店地块 262642.46 普通米，小红门地块 58217.81 普通米。

十八里店、小红门地块中齐有一块托幼用地，建完之后要无偿布置，地上建筑面积分袂是 3600 普通米、3150 普通米。十八里店地块中还包括两幅详尽商服用地，地上建筑总面积 125321.6 普通米，对应的地皮价钱是大要 20.44 亿元。

图 1：酒仙桥、小红门、十八里店有关地块肇始价

图 2 有关地块用地性质、鸿沟、地上建筑鸿沟等

图 3 有关地块用地性质、鸿沟、地上建筑鸿沟等

图 4：有关地块用地性质、鸿沟、地上建筑鸿沟等

咱们就算住宅楼面价，把托幼用地、详尽商服用地的面积和对应价钱减除后，楼面价分袂是：

酒仙桥地块大要 64262.53 元 / 普通米；十八里店居住用地地块大要 43470.53 元 / 普通米，小红门地块大要 43491.83 元 / 普通米。

地王故事还能不可讲下去，需要对比的是同区域在售口头标售价，而不是老口头标楼面价。

酒仙桥区域，较新的在售口头，销售指引价 12.5 万元，开盘时有一定扣头，把大小户型的售价平均下来，单价在 11 万元 / 普通米高下；十八里店较新的在售口头，均价也在 8 万元 / 普通米高下；小红门地块较新的在售口头，均价也在 8 万元 / 普通米傍边。

经此对比，拿地的楼面价和在售口头标均价，如故有相比大的差距，莫得出现与"面粉"价钱接近，以致逾越"面包"价钱的情况。传统的"地王叙事"，由此收场。

过往的地王，无一例外经过建筑商竞相抢地而降生，为得地皮筹措资金，房企不吝多样加杠杆。这个杠杆，看似是加在了企业部门身上，但最终消化这个杠杆过火带来债务的如故住户部门：买房主说念主从多个钱包里掏钱，再找银行贷款买房，建筑商把屋子卖掉，杠杆就更始到了买房主说念主的身上，如斯来回，造成轮回。

那时的买房主说念主为何加杠杆？因为看得到见"面粉"价钱接近以致逾越"面包"，钞票增值预期之下，加杠杆是值得的，将建筑商的杠杆更始到我方身上，也说得通。

斟酌词，当钞票增值的周期戛斟酌词止，预期被松懈，购房主说念主再也加不动杠杆，建筑商的杠杆便无处更始，也就莫得宗旨再到地皮商场上去"卷"。这就像几个优秀的小伙子为争一位好意思女的芳心，健身的健身，挣钱的挣钱，怜惜的怜惜，谁齐思施展得比竞争敌手更好，从而导致了浓烈的"内卷"，最终胜出的东说念主，便不错获得好意思女芳心。

在争抢地王的期间，地王不是好意思女，购房主说念主才是阿谁好意思女，而这个好意思女看上既不是这块地，也不是拿到地的建筑商，他们看到的，是建在这块地上的屋子以后能更值钱。当这个预期松懈之后，"好意思女"不见了，建筑商们再去"卷"，就仅仅"找死"，况且目下的小伙子也一经"卷"不动了。

于是，传统的地王故事，再也讲不下去了。

非但如斯，在新故事中，新地王非但不可给老口头解套，反而可能"收割"老口头一把。

目下无论是北京、上海、深圳这么的特大型城市，如故强二线城市，更无谓提三四线城市，地皮财政收入压力甚大，地皮商场也从底本的纯卖方商场启动退换，也等于政府当作出让方，启动和建筑商谈条目，给优惠，饱读吹建筑商赶快从我方手里买地。

优惠条目中，不光光是价钱身分，还包括贪图层面的身分，而这常常导致口头产物层面的极大不同。

比如之前在北京根柢不可能批的阳台，在最近一年，的确一经成了新口头标标配。在减弱了各方面贪图条目敛迹的情况下，新口头标得房率也赫然培育。此前一些特大型城市，80% 以上的得房率一经算是"优秀"了，然则，最近一年的新口头，现实得房率逾越 90%，以致逾越 100% 的也齐不再有数。

这么的新老口头处在团结个区域当中，老口头标压力可思而知。商场好的工夫，新口头入市时，老口头齐基本卖完，然则目下，"前浪"还没来得及上沙滩，"后浪"就拍过来过来了，况且常常浪更高，风更疾。

就像咱们在《2025，京城 10 万 + 豪宅血雨腥风？》中写到的那样，来岁北京商场上单价 10 万 + 以上的豪宅供应量会逾越 200 万普通米，而"自后"的口头，常常在产物上更具竞争力。

买房主说念主齐一经空匮对此有了感受。传奇最近有北京海淀某个区域的"老业主"们，正在经营给 12345 打电话反馈他们的诉求：不要给同区域最近出让的一个新口头批阳台。

他们的逻辑很浅薄，他们买的口头莫得阳台，而阿谁新口头有阳台，以后二手房入市的工夫，他们的房价就会更低，从而导致我方的钞票价值受损。传奇他们买房的工夫，建筑商跟他们说的是，贪图一般齐不批阳台。

那时的建筑商也没说妄语，但此一时此一时。

在宇宙各地，地王总价更高，对政府财政收入来说更为迫切，表面上买地的建筑商和政府的谈判空间也就更大。

新地王不会再帮着老口头收割买房主说念主，而是很可能转而收割一波老口头，花花肩舆东说念主东说念主抬的风尚，也就随风而逝。

咱们仍然大概意会建筑商关于当下"地王"的某种渴慕，因为它不容争辩代表的着信心的回想。斟酌词，回想之后，切不可认为传统的地王叙事还能延续。

2005 年，北京清河毛纺厂地块公开出让，那如故"招拍挂"是新惹事物的年代。京城地产圈的一位前辈，在招拍挂启动前几天，把对此地块专门的几家建筑商召集在一说念吃饭。席间，他开出了条目，但愿同业给个颜面，不要和他那时供职的房企抢这块地，当作赔偿，会支付给每家企业千万级别的现款。

这么的勾兑，在前招拍挂期间的京城楼市，是通行的端正，出席饭局的房企也齐承诺下来。斟酌词，最终的后果却未能得这位前辈所愿，清河毛纺厂地块那时以 25.65 亿面粉贵过面包的价钱成为北京首个"地王"，而苦战到临了一刻的顺驰与华润置地，齐不曾出目下这位前辈勾兑的饭局之上。

自此以后，这位前辈渐渐隐于江湖，唯有东说念主在东三环某个畅通会所时而会见到他平静地打球、拍浮。端正变了，玩家变了，故东说念主当然讲不出新故事。

近 20 年往常，地王的故事，又要换一个讲法了。

本文来自微信公众号"攸克地产"开云(中国)Kaiyun·体育官方网站-登录入口，作家：攸克，36 氪经授权发布。